La société civile immobilière ou SCI intéresse de plus en plus les français. Pour cause, elle permet d’optimiser la fiscalité, car les prélèvements obligatoires sont plus rentables. Elle évite également l’indivision, une situation plus compliquée entre familles, grâce aux règles de la majorité lors de la prise de décision. Ce n’est pas tout, elle présente aussi d’autres avantages bien plus intéressants. Bref, elle facilite la gestion d’un bien immobilier. Cependant, comme toute société, sa constitution doit répondre à des règles bien précises. Mais lesquelles ? Quelles sont les formalités à remplir ?
La définition et les caractéristiques d'une SCI ?
Avant tout, rappelons la
définition sci. En effet, comme toute société, celle-ci est une personne morale de droit privé. En tant que telle, elle possède dans ce cas une personnalité juridique sur la base de laquelle, elle bénéficie des droits et se soumet à des obligations. Néanmoins, à la différence des autres entités, son activité consiste à gérer un bien immobilier appartenant à deux ou à plusieurs personnes, appelées associés. Ces derniers s’engagent effectivement à partager les revenus tirés de la gestion du patrimoine immobilier et à honorer les dettes sociales, en fonction de leur part sociale.
La société civile immobilière n’est pas une forme unique. Effectivement, il existe plusieurs types de
sci. Parmi les plus employées par les particuliers se trouvent la SCI de location. La plus classique, elle permet de mettre le bien immobilier en location, afin que les associés puissent en tirer profit de manière régulière. Toutefois, si ces derniers souhaitent vendre l’immeuble, alors, ils devront choisir la forme de SCI de construction-vente. Celle-ci est établie dans le dessein de construire, afin de revendre une maison. Ce sont les promoteurs qui s’y intéressent.
Mais à part cela, il existe deux autres types de SCI. C’est le cas de la SCI d’attribution. À la différence de la forme classique, elle est plus rare. Elle consiste à acquérir un immeuble ou une maison, afin de le partager entre les associés. Elle est plus proche de la copropriété. Et enfin, les associés peuvent aussi recourir à la SCI de jouissance qui permet de jouir d’un immeuble à une durée déterminée. Dans tous les cas, il faut
voir ce site pour en savoir plus.
La rédaction du statut juridique de l’entreprise
Après avoir connu la forme juridique à choisir et la
sci definition, il convient ensuite de procéder à la rédaction du statut juridique de l’entreprise. Ce document est indispensable, afin de prouver l’existence de l’entreprise. Il doit être adopté par écrit après avoir reçu l’accord de tous les associés.
Comme il s’agit d’un écrit qui informe sur les caractéristiques de l’entreprise, il doit contenir quelques éléments. C’est le cas de la forme de la société. Effectivement, les associés doivent déterminer dans le statut le type de société qu’ils souhaitent former. À part cela, le statut doit également contenir l’objet, la dénomination, l’adresse sociale de l’entité. Le montant du capital social doit aussi y figurer. Sans parler de la durée de vie de la société (99 ans maximum), la structure et les apports de tous les associés.
En dehors des clauses obligatoires, il existe également des informations facultatives qui doivent figurer dans le statut juridique de la SCI. Il s’agit par exemple des coordonnées de tous les associés, le nom des dirigeants ou des gérants de la société et l’organe délibératif. Sinon, les membres peuvent aussi prévoir d’autres mentions, comme les modes de dissolution de l’entité, les conditions relatives à la cession des parts sociales, les règles de majorité à respecter pour la prise de décision, l’élection des membres gouvernants de la société, et bien d’autres encore.
La constitution du capital social et l’annonce légale
Afin de
monter son entreprise sci, les associés doivent constituer le capital social. Contrairement à ce que l’on pense, ce dernier n’est pas nécessairement un apport en numéraire, c’est-à-dire une somme d’argent. En effet, les membres peuvent également apporter des biens en nature. C’est le cas d’une maison, ou d’un terrain. Dans les deux cas, sachez que le capital social peut être variable ou fixe. Il doit être constitué avant la signature du statut par tous les associés. Une fois constitué, il doit être déposé dans la banque. Celle-ci se charge de bloquer les fonds avant l’immatriculation de la SCI. En ce qui concerne les modes de libération des apports (virement, chèque, espèce), ils doivent être déterminés par les associés dans le statut.
En outre, comme toute société, la SCI doit être connue par les tiers. Pour ce faire, les fondateurs doivent procéder à l’annonce légale. Celle-ci consiste à publier via un journal d’annonces légal, l’existence de la société. Elle permet effectivement de connaître la forme, la dénomination, les gérants, le siège social, l’objet social, le capital et la raison sociale de la société. En général, après avoir accompli cette formalité obligatoire, les associés doivent recevoir une attestation de parution. Celui-ci est fourni par le journal de parution de leur choix.
Les démarches à accomplir pour l’immatriculation
La création d’une société civile immobilière se termine par son immatriculation. Celle-ci est la dernière formalité à respecter. Elle doit être effectuée Centre de Formalités des Entreprises (CFE). Sinon, il est aussi possible de le faire directement en ligne, sur le site du CFE.
Dans les deux cas, le dossier d’immatriculation doit contenir plusieurs éléments, tels que le statut juridique de la société, la déclaration indiquant que les dirigeants n’ont pas encore été condamnés, l’attestation de l’annonce légale, la pièce justificative du siège social, les documents relatant les coordonnées des gérants, la facture prouvant le paiement des frais administratifs, la déclaration des bénéficiaires effectifs, et le formulaire d’immatriculation bien rempli.
Et enfin, après avoir immatriculé la société civile immobilière, les associés doivent procéder à une déclaration d’existence. S’il s’agit d’une SCI location, alors, la déclaration doit être remise auprès du CFE dans un délai de trois mois ou un mois après son existence. Tout simplement parce qu’elle est soumise à l’impôt sur les sociétés. En revanche, si la SCI est redevable d’un impôt sur le revenu, la déclaration doit être déposée dans un délai de trois mois.
